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임대차도 제대로 모르나요^^
1월에 세운 계획 하나하나 잘 이루어가시는 거죠? 오늘은 상식적으로 꼬옥 알아두어야 할 임대차보호법 그중에서도 주택임대차보호법을 제대로 알아보는 시간을 갖도록 합니다 TV나 강의장 그리고 카페 강의에서 - 경매의 권리분석시간에 가장 많은 시간을 할애할 정도로 상당히 중요한 부분이 바로 주택임대차입니다. 다가구, 다세대, 아파트, 주상복합건물 등 주택의 범위도 다양하죠? 주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 위하여 1981년 3월 5일에 제정된 특별법입니다. 따라서 일반 민법에 우선합니다^^ 원칙적으로 임대차에 대해서는 이미 민법에 그 내용이 규정되어 적용되고 있었으나, 그 규정만으로는 임차인들의 주거권을 확실하게 지켜주지 못하게 되자 주택소유자에 비해 상대적으로 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 제정된 것입니다. 주택임대차보호법은 임차인에 대해서는 한없이 좋은 법일지는 모르나 임대인의 입장에서는 상당히 부담스러운 법입니다. 극단적으로 임대인은 정말 1년만 임대하였다가 본인이 다시 1년후에 그 주택에 입주하고 싶어도 임차인이 이를 거절하면 영락없이 1년은 더 임차인이 점유 사용하는 것을 인정해야 합니다. 주택임대차보호법의 주요내용 1. 여러분 대항요건 아시나요? 대항요건은? 점유와 전입신고입니다. 주택의 임차인이 임차주택에 대한 점유 및 그 주택에 대해 자신의 주민등록전입신고를 하게 되면 그 다음날 0시부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. 즉 그 다음날부터 주택이 타인에게 양도되더라도 새로운 양수인(소유자)에게 계속해서 기존의 임대차를 주장하여 임대차기간이 만료될때까지 거주할 수 있고 또한 임대차기간이 만료되더라도 임대차보증금의 반환을 받을때까지 주택을 명도하지 않을 수 있습니다. 이걸 우리가 흔히 대항력이라고 하지요? 확정일자는 아시나요? 임차인은 임대차계약서에 어디에? 임대차계약서원본에 확정일자를 받으면(동사무소, 등기소, 공증사무실등)우선변제권의 효력이 발생합니다. 전세권을 굳이 하지 않아도 되는 이유입니다. 다만 이는 대항력을 갖추었다는 전제하에 가능합니다. 대항력이 없다면 확정일자는 무용지물인 셈이죠... 확정일자라는 제도가 없었을 때에는 주택임차인이 경매배당절차에서 배당금을 수령하려면 우선변제권이 있는 전세권 등을 설정하였어야 하나 이 제도를 통하여 임차인이 굳이 전세권등기를 하지 않아도 우선변제를 받을 수 있는 길을 열었다는데 그 의미가 있습니다. 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(대항력을 갖춘 것을 전제로) 은 임차주택이 경매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위 권리자에 우선하여 임차보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 여러분? 주택의 경우 임차인이 임대차계약을 통해 거주할 수 있는 기간이 최소2년임을 명심하세요 아시겠죠? 몇 년? 1년 아니죠 2년입니다^^ 가령 임차인과 임대인이 임대차계약기간을 2000. 1. 1.부터 2000. 12. 31.까지 1년간으로 하는임대차계약을 체결하였다면, 임차인은 임대차기간을 1년 또는 2년 중 자신이 유리한 기간을 선택, 주장할 수 있다는 것입니다. 정리하자면 주택의 임차인은 임대차계약 체결 후에, 1) 점유 얼릉하고 - 이사 얼릉하고와 똑같은 이야기죠 2) 얼릉 전입신고 하고요 - 어디서 하죠? 주민센타에서 하죠 - 관할요 3) 확정일자 얼릉받아야죠? 어디서 받죠? 주민센타/ 공증사무실 등 |
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